Sameiet
Sameie: Stang Terrasse Boligsameie, Orgnr: 975801055
I eierseksjonssameier blir kjøper eier av en sameieandel i eiendommen og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget. Kjøper du en eierseksjon i et eierseksjonssameie, reguleres eierforholdet av lov om eierseksjoner samt vedtekter og husordensregler i sameiet. Vanligvis kan du kjøpe, selge, leie ut og belåne boligen helt fritt. Vedtektene kan inneholde rådighetsbegrensninger. I henhold til eierseksjonsloven er det forbud mot kortidsutleie av seksjonen i sin helhet mer enn 90 døgn i året.
Styret kan kontaktes på: www.stangterrasse.no eller Vibbo.no/stang-terrasse
Sameiet har avtale med Service4you AS om renhold av fellesarealene.
Større vedlikehold og rehabilitering:
2023 Skiftet vinduer & dører i 78
2022 Spyling av rør. Byttet utekraner til frostsikre kraner. Vedlikeholdt verandabord. Byttet takvifte i 80.
Plantet.
2021 Skiftet vinduer & dører i 70 & 72. Byttet treverk på balkonger. Skiftet tilbakeslagsventiler i 70, 72, 76,
76, 78, 80 & 82. Skiftet motor avtrekksvifte 66 & 68.
2020 Skiftet vinduer & dører i 66, 68 & 80. Sykkelparkering ved 66 - 68 & 78 - 82. Kontroll el-anlegg. Skiftet
treverk balkonger. Skiftet tilbakeslagsventiler i 60, 62, 64, 66, 68 og 74.
2019 - 2020 Skiftet vinduer & dører i 60-64. Betongrehabilitering garasje (under nr. 70-82). Bodsikring -
terrasser. Snuplass og asfaltering. Kulvert rehabilitert. Drenering av vannåre ved 66-68. Elbil infrastruktur
oppgradering.
2018 Membran i garasjen. Betongrehabilitering garasje (under nr 60-64). Installert Elbil ladere. Ny
belysning og himling i garasjen. Asfaltert garasje. Lagt varmekabel og asfaltert gangvei. LED lys i
lyktestolper.
2018 Bytte av vinduer. 2016 Maling av fasade.
2012 - 2013 Rehabilitering av tak Omfatter tilleggsisolering, ny taktekking, nye tak sluk samt heving av
gesimser.
2012 Maling av oppganger.
2011 Nytt dørcalling anlegg. Montert lysarmaturer med sensor i kjeller
2009 Reparasjon av yttertak Bistand fra OPAS, arbeid utført av Protan Tak. Utskiftning
varmtvannsberedere Over halvparten av varmtvannsberedere samt alle sentralblandeventiler.
2008 Gulvbelegg i kjeller 78-82. Bygget 12 kjellerboder i nr 76. Oppgradering av alle EL-hovedtavler.
Sikringsskap for bygg samt montering av ekstra armaturer i kjellerganger der det har vært behov.
2004 Rehabilitering av betong, membran, råteskade & isolering
- Betongrehabilitering inkl. porefylling av søyler
- Sliping og rengjøring samt membran på terrassedekket og bod tak
- Utbedring av råteskader rekkverk/tre flater
- Maling av betongvegger& trevegger
- Utskifting av stoppekraner på bad/kjøkken
- Ny isolering av samtlige gavlvegger, samt nye gavlplater
Styrets arbeid:
- Av annet arbeid har vi fått beiset terrasser med nye terrassebord, vi har byttet til frostsikre utekraner og vi
har fått plantet en hekk utenfor 76. Vi har også etablert to bed ved endeveggene til blokka 60-64. Det er
plantet både blomster og bærbusker, og det er fritt frem for alle beboere å plukke både frukt og bær på
sameiets fellesområde.
- Styret har i 2022 prioritert streng kostnadskontroll som følge av den generelle prisstigningen, samt
kraftig økning av strømpriser og kommunale avgifter. Kun helt nødvendig vedlikehold og reparasjoner er
gjennomført.
- Spesielt vindusprosjektet har hatt kraftig økte kostnader og prisen på nye vinduer og montering økte med
35% fra 2021 til 2022. Etter lengre tids arbeid med nye anbud fra leverandører klarte vi å senke
kostnadene med i underkant av tre hundre tusen kroner. Som følge av dette ble montering i 2022 utsatt,
og vi samlet alt avsluttende arbeid i 2023. Siden betydelige kostnader ble utsatt får sameiet et overskudd
på kr 1 474 445, men av dette overskuddet er kr 1 200 000 øremerket vindusprosjektet i 2023.
- Styret hadde opprinnelig en plan om å gjennomføre utskifting av samtlige takvifter i 2022. Som følge av
kostnadskontroll er dette utsatt, men det har vært nødvendig å skifte ut et par vifter da de har brutt
sammen. Styret foreslår til årsmøtet å skifte ut resten av viftene i 2023.
- Styret har brukt tid på langsiktig arbeid rundt fremtidig vedlikeholdsbehov.
- Vi har hatt langvarig diskusjon og arbeid rundt kartlegging av tilførende vannrør til leilighetene. Vi venter
fortsatt på en rapport fra Sintef rundt rørkvalitet, og vi vil presentere det foreløpige arbeidet til årsmøtet.
- Av annen langsiktig planlegging ser vi på behovet for å oppgradere avfallshåndteringen. Dette ble
foreslått oppgradert så sent som i 2018, og det ble gjort et større prosjekteringsarbeid av tidligere styre i
perioden 2019-2021. Anlegget forfaller, og med oppgradering vil man sannsynligvis på sikt spare penger,
grunnet større avfallsdunker dersom man velger en nedgravd løsning. Med gravearbeid følger også
mulighet til å forbedre uteområdene rundt avfallsdunker.
- Våren 2022 innførte vi digital gjesteparkering for beboere i Stang Terrasse.
Takviftene som sørger for utlufting av leiligheter er gamle og er anbefalt skiftet ut. Styret planla opprinnelig
utskifting i 2022, men som følge av kostnadskontroll ble dette utsatt. Tre vifter har brutt sammen og er blitt
skiftet løpende. Ni vifter gjenstår, og styret mener at dette må gjøres i 2023. Tilbud er i underkant av en
million kroner. Alternativ 1 er å ta opp et lån med kortsiktig tilbakebetaling, f. eks over tre år. Alternativ 2 er
kapitalinnhenting fra seksjonseiere hvor hver seksjon betaler inn et innskudd basert på størrelse på
seksjonen.
Vedtatt på ordinært årsmøte 28.03.2023:
- Styret har undersøkt mulighetene for å montere solcellepanel på taket, både for å redusere sameiets
strømkostnader og for å bidra til økt produksjon av fornybar energi. Derfor har styret det siste halve året
innhentet informasjon og pristilbud for å danne seg et klarere bilde av hvordan dette kan gjøres og hva det
vil innebære økonomisk og praktisk. Ettersom etablering av solceller vil kreve låneopptak og videre
prosjektering krever en del tid og ressursbruk av styret, blant annet knyttet til søknad om byggetillatelse,
ønsker styret nå å få årsmøtets tilslutning til å jobbe videre med prosjektet inneforstått med at det vil kreve
et låneopptak på rundt 5 millioner. Hvis årsmøtet gir slik tilslutning vil styret jobbe videre med dette og
komme tilbake til årsmøtet med en fullstendig sak til endelig vedtak.
Styrets foreløpige beregninger tilsier at sameiet over 30 år kan spare mellom 12 og 17 millioner kroner i
strømutgifter, avhengig av strømprisen (anslått mellom 1 kr og 1,5 kr). Estimert kostnader er ca 6
millioner inkludert rentekostnader, slik at netto besparing er estimert til mellom 6 og 11 millioner. Dette
knytter seg naturlig nok usikkerhet til dette estimatet.
Under følger en redegjørelse for den informasjonen styret har innhentet.
Kapasitet:
Solforholdene er gode ettersom takene er sydvendt og det er så og si ingenting som skygger for sola.
Beregningene fra to forskjellige selskaper viser at takene har plass til ca 750 solcellepanel. Det gir en
anslått årlig strømproduksjon på 325 000 kilowattimer (kwh).
Ettersom sameiet har varmtvann gjennom felles varmtvannsberedere, som dermed går på det felles
strømanlegget, har vi et relativt høyt strømforbruk på fellesanlegget, anslått til ca 550 000 kwh i året.
Solcelleselskapet anbefaler normalt å ikke bygge et anlegg som produserer mer enn ca 50-60% av årlig
forventet strømforbruk, for å unngå å produsere veldig mye mer enn eget forbruk (da besparingen er
større ved eget forbruk enn ved videresalg, forklart nedenfor). 325 000 kwh er 59% av vårt forventede
strømforbruk på 550 000 kwh, noe som tilsier at vi vil kunne ha nytte av å brygge ut fullt potensial. Det
varierer selvfølgelig når og hvor mye strøm solcellene vil produsere. Ettersom mye av strømforbruket vårt
går til varmtvann som trekker noe strøm så og si hele tiden, vil vi antakeligvis klare å bruke ganske mye av
strømmen vi produserer selv, men det vil også være perioder vi produserer mer enn eget forbruk. Dette vil
selges på det øvrige strømnettet til en pris noe under spotpris, noe som vil håndteres automatisk av et
strømselskap.Vårt felles strømanlegg er også godt dimensjonert til å kunne ta inn strøm fra egne
solcellepanel, i følge solcelleselskapet.
Styret planlegger ikke å legge opp til å selge strøm til beboere, da dette vil komplisere og fordyre
prosjektet og vi har gode forutsetninger for å bruke strømmen på fellesanlegget. Styret vil foreta en
uavhengig vurdering av takenes tilstand og evne til å bære et slikt anlegg før vi går videre med søknad om
byggetillatelse og annet, men det er ingenting som tilsier at det ikke skal tåle et slikt anlegg. Panelene vil
legges oppå taket slik at det ikke er noe boring i dekket. Vi vil også søke å få vurdert forventet levetid for
dekket på taket, ettersom dette ble byttet for 10 år siden og har en oppgitt forventet levetid på 30 år.
Ettersom solcellepanelene også har en forventet levetid på 30 år vil dette kunne komplisere det hele noe,
men de vi har snakket med sier at det ikke er noen grunn til å forvente at takdekket ikke vil holde i 40 år.
Rørprosjektet
Her er rapporten til Sintef nøye gjennomgått, og vi har sett på et tilsvarende prosjekt med utførelse av
rørfornying i et sameie med tilsvarende alder og bygningsmasse. Vi går videre til et forprosjekt der det
lages en rapport på hvordan det vil være mulig å gjennomføre prosjektet, med minst mulig inngrep i
bygningsmassen og hva dette vil koste.
Uteområder
Styret har satt i gang et prosjekt for å lage en helhetlig plan for forbedring av uteområdene
Låser
Låssystemet begynner å bli slitt og utdatert. Nøkler og sylindere blir dyrere å bestille for hvert år. Vi er
derfor i gang med å undersøke priser på oppgradering av adgangssystemet. Her vil det antakeligvis bli
oppgradert til en elektronisk brikkeløsning.
Lamper
Prosjekt med utskifting av lamper ble igangsatt på høsten, og selve utskiftingen er i gang i 2024.
Vifter
Prosjektet med utskiftingen av de resterende viftene ble igangsatt, og de resterende blir skiftet på nyåret.
Se vedlagte dokumenter for mer informasjon.
Økonomi:
Solceller vil hjelpe oss å redusere strømkostnader på to måter. Strøm vi bruker selv vil være gratis. Da vil
vi spare tilsvarende spotpris på det tidspunktet pluss nettleie og avgifter, som utgjør 60 øre per kwh.
Når vi produserer mer enn vi forbruker vil overskuddsstrømmen fordeles inn på det øvrige strømnettet,
hvor vi kan selge den til spotpris (minus ca 10 øre). Denne avregningen håndteres automatisk av et
strømselskap, og salg kommer til fratrekk på vår strømregning.
Hvis vi anslår at vi vil forbruke ca. halvparten av den strømmen vi produserer selv, gir det en årlig
besparing på ca. 400 000 kr ved en gjennomsnittlig strømpris på 1 kr, og ca 570 000 kr ved en strømpris
på 1,5 kr. Dette gir en besparing på hhv. 12 millioner og 17 millioner over anleggets forventede levetid på
30 år. Skulle strømprisen gå så lavt som 50 øre vil årlig besparing ligge på 240 000 kr, og 7,3 mill kr over
30 år. Strømprisen i 2022 var 1,94 kr per kwh, mens den i 2021 var 0,74 kr per kwh. Dette er ikke
medregnet avgifter eller fratrukket strømstøtte. Det er umulig å beregne inn om og hvordan strømstøtten
vil være flere år frem i tid.
Pristilbudet vi har fått på et anlegg av denne størrelsen er på 6,3 millioner. Oslo kommune gir støtte til
etablering av solceller, også til sameier og borettslag, på inntil 1,8 millioner. Forutsatt at vi får innvilget slik
støtte, noe styret regner med og har som forutsetning for å gå videre med prosjektet, vil sameiets kostnad
være på 4,5 millioner. Et lån på 4,5 millioner og en anslått rente på 5,5% (basert på nylig innhentet tilbud
fra OBOS-banken) gir en total kostnad på 6 millioner hvis lånet nedbetales over ti år og årlige avdrag på
ca 600 000 kr. Skulle rentene gå opp til ca 7% vil det øke de totale lånekostnadene med ca 400 000 kr
over de 10 årene, totalt 6,4 millioner kr. Fra 2024 vil sameiet ikke lenger bruke i overkant av en million i
året på skifte av vinduer, slik at denne lånekostnaden bør være mulig å bære uten at det i seg selv fører til
økte fellesutgiftene, også tatt i betraktning det vi vil spare i strømutgifter. Totalt vil sameiet over 30 år kunne
spare inn hhv 6 millioner (gj. strømpris på 1 kr) eller 11 millioner (strømpris 1,5 kr) i strømutgifter
fratrukket monterings- og lånekostnadene. Vi vil heller ikke være veldig langt unna at innsparingen i
strømutgifter finansierer låneavdragene. Skulle strømprisen falle ned til 50 øre vil fortsatt anlegget være
lønnsomt, med en margin på 1,3 millioner over levetiden på 30 år. Vedlikehold Det forventes lite
vedlikehold. Det er anbefalt å ha en visuell kontroll 1-2 ganger i året, samt å spyle panelene hvis det går
lang tid uten regn. Panelene har en garanti på 12 år.
- Styret har via Sintef fått utarbeidet en rapport om rørenes tilstand som viser at det er stor usikkerhet rundt
rørenes tilstand. Styret vil fortsette med arbeid rundt rørprosjektet. Styrets innstilling: Styret informerer og
åpner for innspill fra salen. Forslag til vedtak :Informasjonssak, intet vedtak.
Forslag til vedtak
Årsmøtet støtter at styret jobber videre med å montere solceller på taket, og ber styret komme tilbake med
en sak for endelig vedtak om montering. Årsmøtet er inneforstått med at dette vil kreve et låneopptak på ca
5 millioner kroner.
Sameiets økonomi:
Styret har i 2023 hatt god kontroll på kostnader. Driftskostnadene endte på budsjettert nivå. Den største
kostnadsposten var å ferdigstille vindusprosjektet. Vi valgte å ferdigstille prosjektet i 2023 og kostnaden
endte på 3.422.000,- Det ble vedtatt på årsmøtet i 2023 ble det å bytte resterende takvifter. Deler av
prosjektet ble belastet i 2023 med 296.625,- og grunnet forsinkelser kommer de resterende kostnadene i
2024. Av den årsak ble det ikke sett på som behov med den ekstra kapitalinnhentingen som ble vedtatt på
årsmøtet. Sameiet fikk forhandlet frem en reduksjon i forsikringskostnad med ca 150.000,- Kommunale
avgifter har hatt en markant økning også i 2023 og vil fortsette å øke i 2024. Energi og fyring har hatt en
reduksjon på ca 294.000,- som resultat av en lavere strømpris. Vi har undersøkt lånebetingelser og renter
på innskudd for å se om det er noe å spare. Årsresultatet viser et underskudd på 193.902,-
Pa budsjettmotet hos OBOS i november vedtok styret en okning pa. 8 prosent. Dette skyldes i hovedsak
hoye okninger i faste kostnader, som renovasjon og vann/avlop.
Eierseksjonen hører til boligsameie. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler,
regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres
oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i
sameiets styre og/eller generalforsamling.
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer enn to boligseksjoner i et boligsameie lf. eierseksjonsloven
§23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte
overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med
selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Soverom
