Byggemåte
Utvendig:
Taket er tekket med teglstein.
Bygningen har et saltak, med takkonstruksjon av taksperr, belagt med sutaksbord. Ett parti har nyere
sutak, og det er åpent mellom loftsetasje og loft.
Bygningens renner og nedløp er av plast
Boligen har ytterbegger av teglstein, murt som engelsk hulmur.
Utvendig er ytterveggen pusset og malt, og innvendig utlektet og platet.
-----
I forbindelse med salget har det blitt laget en tilstandsrapport for bolig med arealmåling av Tom-Erik Lund
fra Lund Takstingeniør AS. En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på
boligen som er særlig relevante ved eierskifte. Den bygningssakkyndige undersøker rom og
bygningsdeler slik det kommer frem av Forskrift til avhendingsloven. Tilstandsrapporten inneholder bare
avvik som den bygningssakkyndige kan se eller kontrollere med enkle hjelpemidler. Det gjøres ikke
nærmere undersøkelser slik som åpning av vegger eller andre bygningsdeler.
Tilstanden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Ved
tilstandgrad 0 (TG0) og Tilstandsgrad 1 (TG1) gir den bygningssakkyndige normalt ingen begrunnelse for
valg av tilstandsgrad. Grunnen er at bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. Ved
skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad. Når bygningssakkyndige anbefaler tiltak,
f.eks. utbedringer, må brukeren av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme.
Tilstandsgrad 0: Ingen avvik
Tilstandsgrad 1: Mindre eller moderate avvik
Tilstandsgrad 2: Avvik som ikke krever tiltak
Tilstandsgrad: 2: Avvik som kan kreve tiltak
Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik
Tilstandsgrad IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.
Hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler, er et forsiktig anslag basert på nåværende kvalitet,
registrert avvik og angitte tiltak i rapporten. Anslaget er gitt på generelt grunnlag og må ikke forveksles
med et pristilbud fra en håndverker. Det kan foreligge avvik og tiltak som ikke kommer frem av rapporten.
Utbedringskostnad avhenger blant annet av personlige valg av og markedspris på materialer og
tjenesteyter. For bygningsdeler som er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, hvor det er påregnelig med tiltak, settes
et anslag for utbedring.
Tilstandsgrad 2 (TG2) for boligen:
- Nedløp og beslag
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Det er noe rust på rennekrokene
- Veggkostruksjon
Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
Det er noe løs maling på altan.
Det er sprekk i murvegg mot nabo.
- Dører
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har ikke dagens egenskaper med
krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert.
Det ble ikke observert råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
Brevsprekken er tapet igjen, trolig for å hindre kulderas.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Høyden på rekkverket måler 0,89 meter, målt opp mot rekkverk til topp dekke. Krav til rekkverk gjelder alle
terrasser, balkonger, altaner og avsatser eller tilsvarende som ligger mer enn 0,5 meter over bakkenivå.
- Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendiger trapper - 2
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Rekkverkshøuder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Trinnene i trapp til kjeller er slitt.
- Innvendige dører
Det er slark i vridere, og flere låser er malt igjen.
- Overflater vegger og himling
Det er hull i flere fliser som er fuget. Dette er etter eldre dusjvegger som er fjernet.
I himling rundt ventil er det en del fettmerker.
- Sanitærutstyr og innredning
Flere spotter virker ikke
- Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Overflater og innredning
Det mangler skuvedører i ett overskap
Kjøkkenet er eldre og noe slitt, og dørene går noe tregt.
- Overflater og konstruksjon
Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år.
- Vannbåren varme
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
Anlegget er eldre, og det er ikke opplyst om anlegget fungerer. Det er hengt opp panelovner i enkelte rom,
noe som tyder på at det kan være at en eller flere radiator ovner ikke virker.
Isolasjon rundt vannrør i kjeller kan inneholde asbest. Dersom rør skal rives, er det egne regler for riving
av asbestholdige materialer, og det bør tas prøve av isolasjonen.
- Utvendig vall- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tilstandsgrad 3 (TG3) for bolig:
- Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Det er observert flere sprukne stein, og et beslag av pipe er brettet opp. TG3
- Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen.
Det er flere steder observert råte i undertaket, og en rekke steder med saltutslag. Det ble målt med
fuktmåler uten utslag. Dette er trolig lekkasjer som har pågått før taktekking har vært skiftet. Det er hull i
undertaket, som er utvendig dekket med takpapp.
- Vinduer
Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter.
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Det er observert en rekke sprekker i glass og punkterte vindu. Det er råte i vindu på loft, og det kan ikke
utelukkes at det kan finnes.
- Takvindu
Det er rust på utvendig metall, og det er målt fukt i innvendig inndekning til takvinduene.
- Dører - 2
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Det er råte på dør til balkong.
Dørene har ikke pakning.
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre, og har ikke dagens egenskaper med
krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert.
Det ble ikke opservert råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
- Dører - 3
Vindu over døren kan ikke lukkes, og er tette med "sølvtape".
Håndtaket/låskassen er defekt, og håndtaket henger ned.
Dørens forventet brukstid nærmer seg oppbrukt. Døren er eldre og slitt, og har ikke dagens egenskaper
med krav til u-verdi og kvalitet, og egenskap til pakninger mellom karm og dør er redusert.
Det ble ikke observert råte på befaringsdagen, men råte kan utvikle seg inne i treverket uten at det er
synlig.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Det er mye rust på håndløper.
Høyden på rekkverket måler 0,80 meter, målt fra topp rekkverk til topp dekke. Krav til rekkverk gjelder alle
terrasser, balkonger, altaner og avsatser eller tilsvarende som ligger mer enn 0,5 meter over bakkenivå.
- Overflater
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater
De fleste overflater er fra byggeår, og er delvis litt og ødelagt. Det kan bl.a. nevnes:
- løs tapet
- hull i tepper
- det er sprekker i malt duk i himling
- det er sprekker i linoleum
- i tak i luftsrom er det tegn som tyder på sopp i et mindre område
- løst panel i bi-inngang
- i kjeller er det hull i himling og en del løse/dårlige trebord i himlingen
- Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Gulvene er stedvis svært skjeve, og det er svikt flere steder i gulvet i loft og loftsetasjen, samt det er flere
hull i gulvet på loft og i loftsetasjen.
Det er knirk i gulvene
På loft er det merker etter fukt på gulvbordene.
- Pipe og ildsted
Det foreligger fyringsforbud på pipe fra brann/feiertilsyn.
På loft mangler det et område med murpuss, og der er en del løs murpuss på skorsteinen.
- Rom under terreng
Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Det er påbist fukt i tregulv og utforede vegger i kjelleren.
- Innvendige trapper
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det er ikke montert rekkverk.
Mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Trapp til loft mangler rekkverk rundt trappeåpning, og håndløper på vegg. Trappen er bratt.
Trapp til loftetasje mangler håndløper.
- Overflater gulv
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Det er registrert motfall på deler av gulvet. Dette vil føre til mugg i fuger og silikon, og at det kan stå vann
under flisene. Såperester kan samle seg på fliser, og gulvet kan bli svært glatt.
Det er mye kalk i fugene ved dusjkabinett.
- Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Badet er ikke tett. Eier opplyser at det ble montert dusjkabinett etter at det ble observert lekkasje ned i
etasjen under.
- Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er registrert flere
løse vannrør.
Synlige vannrør i tak i kjeller kan lett ta skade, disse henger i hodehøyde.
- Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Det er en åpen ende på avløpsrør i bod i 2.etasje som er tettet med plastpose.
- Elektrisk anlegg
Det foreligger ikke eltilsynsrapport fra de siste 5 år.
Det er løse baler i boligen som må festes.
Mye av installasjonen er eldre og noe fra byggeår.
Det foreligger ikke dokumentasjon på hele eller deler av anlegget, og på bakgrunn av dette settes TG2, fra
krav fastsatt i NS3600.
- Drenering
Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren
ved kjeller/underetasje.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 13.08.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
